| Sistema | Prioridad | Descripción | Est. Bajo | Est. Alto | Estado |
|---|---|---|---|---|---|
| Techo nave | ALTA | 2,000m² lámina termoacústica | $80,000 | $100,000 | Pendiente cotizar |
| Oficinas interiores | ALTA | 4 puestos + sala + comedor + QC (150m²) | $40,000 | $60,000 | Pendiente cotizar |
| Andén de carga | ALTA | Muelle nivelador hidráulico + rampa | $20,000 | $30,000 | Pendiente cotizar |
| Portón industrial | ALTA | Enrollable motorizado, alta seguridad | $15,000 | $20,000 | Pendiente cotizar |
| Sistema eléctrico | MEDIA | Tablero CNFL, LED industrial, trifásicas | $15,000 | $25,000 | Pendiente cotizar |
| Pintura int/ext | MEDIA | Epóxica + anticorrosivo + branding Bruna | $12,000 | $18,000 | Pendiente cotizar |
| Piso exterior | MEDIA | Impermeabilización + resane + sellado | $10,000 | $20,000 | Pendiente cotizar |
| Limpieza perimetral | BAJA | Maleza, nivelación, señalización | $8,000 | $12,000 | Pendiente cotizar |
| SUBTOTAL | $200,000 | $285,000 | |||
| TOTAL RECOMENDADO (incl. 10% contingencia) | $230,000 | ||||
| Número de Plano | Año | Estado | Notas |
|---|---|---|---|
| C-362161-1979 | 1979 | EN COORDENADAS | Plano principal activo |
| C-368701-1979 | 1979 | REFERENCIA | Plano histórico |
| C-003998-1972 | 1972 | HISTÓRICO | Anterior a subdivisiones |
| C-370897-1979 | 1979 | REFERENCIA | Colindancias |
| C-370898-1979 | 1979 | REFERENCIA | Colindancias |
| C-370896-1979 | 1979 | REFERENCIA | Colindancias |
| C-294108-1977 | 1977 | CANCELADO | Ver plano superpuesto |
| 303621611979 | actual | OFICIAL R.N. | Número de plano registral vigente |
| Documento / Permiso | Estado | Entidad | Prioridad | Notas |
|---|---|---|---|---|
| Estudio registral básico | Disponible | Registro Nacional | ALTA | Finca 3-89129, actualizado 01/02/2025, libre gravámenes ✓ |
| Uso de suelo industrial | Por confirmar | Municipalidad Cartago | ALTA | Registrado como "pastizales" — verificar certificado uso conforme vigente |
| Estudio registral ampliado | Pendiente | Registro Nacional | ALTA | Revisar servidumbre tomo 320, asiento 4450 (1985) |
| Avalúo formal CFIA | Pendiente | Perito CFIA autorizado | ALTA | Validar avalúo R.N. $1.94M con valor de mercado actual |
| Inspección técnica estructural | Pendiente | Ing. Civil / Perito | ALTA | Edificio ~1980. Detectar problemas estructurales pre-cierre |
| Verificación fuente de agua | Pendiente | MINAE / AyA | ALTA | ¿Pozo propio o solo conexión AyA? Coordinar con Walter |
| Certificado capacidad CNFL | Por solicitar | CNFL / ICE | MEDIA | Confirmar kVA contratados. Ampliación tarda 6-12 meses si no existe |
| Planos estructurales / eléctricos | Por solicitar al vendedor | AkzoNobel / Pintuco CR | MEDIA | Solicitar a Walter en próxima reunión |
| Permiso construcción (Fase 2) | Futuro | Municipalidad Cartago | BAJA | Para oficinas 150m² — tramitar años 2-3 |
| SETENA (manejo de químicos) | Por evaluar | SETENA | MEDIA | IBC totes y tambores presentes — verificar si hay historial de permisos |
| Método | Base de Cálculo | Valor USD | Descuento vs. precio |
|---|---|---|---|
| Precio de Venta (AkzoNobel) | Oferta directa | $900,000 | — |
| Escenario bajo (mercado) | 6,825m² × $140/m² + bodega dep. | $1,219,000 | -26.2% |
| Escenario medio | 6,825m² × $160/m² + mejoras $400K | $1,492,000 | -39.7% |
| Escenario alto | 6,825m² × $185/m² + mejoras | $1,765,000 | -49.0% |
| Avalúo oficial R.N. | ₡880,662,080 ÷ ₡455 | $1,935,521 | -53.5% |
| Avalúo BCR (verbal, ~2 años) | Referencia bancaria informal | $3,000,000 | -70.0% |
| Tarea | Owner | Prioridad | Estado |
|---|---|---|---|
| Avalúo formal CFIA / perito independiente | Andy | Alta | Pendiente |
| Estudio registral ampliado (servidumbre 1985) | Abogado | Alta | Pendiente |
| Inspección estructural techo + pisos | Ing. Civil | Alta | Pendiente |
| Confirmar uso de suelo vigente — Municipalidad | Andy | Alta | Pendiente |
| Preguntas a Walter (agua, servidumbre, IVA, equipos) | Andy | Alta | Pendiente |
| Preaprobación crédito BCR / BAC / BNCR | Andy | Media | Pendiente |
| 2 cotizaciones impermeabilización piso exterior | Andy | Media | Pendiente |
| 2 cotizaciones reparación/sustitución cubierta | Andy | Media | Pendiente |
| Verificar kVA CNFL + trifásica disponible | Andy/Walter | Media | Pendiente |
| Planos constructivos y eléctricos originales | Walter | Media | Pendiente |
| Informe SETENA / permiso ambiental vigente | Andy/Abogado | Baja | Pendiente |
| Levantamiento topográfico actualizado | Topógrafo | Baja | Pendiente |
| Verificar historial inspección de bomberos | Andy | Baja | Pendiente |
| Confirmar datos mezcladores Nave 5 (marca/año) | Andy/Walter | Baja | Pendiente |
| Draft carta de intención (LOI) | Abogado | Baja | Bloqueado |
| Documento | Fuente | Estado | Notas |
|---|---|---|---|
| Deck v6 Bruna-AkzoNobel Ochomogo | Andy | ✅ Obtenido | 19 slides, análisis completo |
| Lámina Localización Planos Pintuco-CR | AkzoNobel | ✅ Obtenido | 6 planos catastrales |
| Informe Hídrico Pintuco-CR 2023 | INVU/Topógrafo | ✅ Obtenido | Canales A-C 446m, canal B-D 53m |
| Fotos visita abril 2026 | Andy | ✅ Obtenido | 10+ imágenes, subidas al hub |
| Estudio registral básico | Andy | ✅ Obtenido | Finca 3-89129, CGJ 3-101-005434 |
| Avalúo R.N. oficial | Registro Nacional | ✅ Obtenido | ₡880,662,080 (~$1.94M) |
| Estudio registral ampliado | Abogado | ❌ Pendiente | Servidumbre tomo 320 (1985) |
| Avalúo formal CFIA independiente | Perito | ❌ Pendiente | Requisito pre-LOI |
| Planos constructivos originales | Walter/Pintuco | ❌ Pendiente | Solicitar a AkzoNobel |
| Planos eléctricos instalación | Walter/Pintuco | ❌ Pendiente | Solicitar a AkzoNobel |
| Permiso uso de suelo municipal vigente | INVU/Municipalidad | ❌ Pendiente | Confirmar industrial activo |
| Certificado SETENA / permiso ambiental | MINAE/SETENA | ❌ Pendiente | Historial uso químico |
| Informe estructural perito | Ing. Civil CR | ❌ Pendiente | Techo, pisos, estructura |
| Cotizaciones CapEx (2 mínimo) | Contratistas | ❌ Pendiente | Impermeabilización + cubierta |
| Certificado agua AyA / concesión MINAE | AyA/MINAE | ❌ Pendiente | ¿Pozo propio o solo AyA? |
| Preaprobación bancaria | BCR/BAC/BNCR | ❌ Pendiente | $750K @ 8.5% / 15 años |
| Carta de Intención (LOI draft) | Abogado | ⏸ Bloqueado | Esperar resultados DD |
| Propiedad | Ubicación | Área | Precio | $/m² | Altura | Nota clave |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ⭐ Ochomogo — en análisis | San Nicolás, Cartago | 6,825 m² terreno · ~2,000 m² bodega | •••••• | $132/m² | 7m | Clase industrial. Finca 3-89129 |
| Lote Industrial RAM Ref 12186 ↗ | Ochomogo, San Nicolás | 37,857 m² | $1,500,000 | $40/m² | — | Solo terreno, sin construcción. Industrial Tipo 3, 70m frente a highway |
| Nave Industrial Zona Franca | Cartago | 3,446 m² construcción | $2,500,000 | $726/m² | 10m | Zona Franca. Piso reforzado, 4 portones, 14 parqueos. Ya operando |
| Bodega Industrial Encuentra24 ↗ | Alto Ochomogo | 2,100 m² | $1,750,000 | $833/m² | 7m | Trifásica 250KVA, 20 parqueos, andenes. Frente a Interamericana |
| Ofibodegas nuevas (19 unidades) | Cartago | 445 m²/unidad | $511,750/unidad | $1,150/m² | 7.5–9.5m | Entrega abr 2026. Con mezzanine, eléctrico trifásico. Condicionado |
| Bodega Parque Industrial | Guadalupe, Cartago | 2,170 m² + 3,346 m² lote | $2,923,871 | $874/m² | — | Fire suppression, 24/7 seguridad, 271m² oficinas. Premium |
| Nave Zona Franca Zeta | Cartago | 3,446 m² | $2,900,000 | $841/m² | — | 2 naves industriales, container dock, mezzanines |
| Bodega 1084m² (con inquilino) | Cartago | 1,084 m² | $740,000 | $683/m² | 6m | 9% rentabilidad anual. Ya alquilada. Uso mixto industrial/comercial |
| Propiedad Comercial Tres Ríos | Tres Ríos, La Unión | 717 m² | $950,000 | $1,325/m² | — | 2 edificios, 2 niveles, bodega independiente, 12 parqueos |
| Propiedad | Ubicación | Área | Alquiler/mes | $/m²/mes | Altura | Nota |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bodega Gravitas ID 2001 ↗ | Ochomogo, Cartago | 500 m² | $3,000 + IVA | $6.00/m² | 6m | Trifásica, 20 parqueos, andén, piso alta capacidad |
| Bodega Gravitas ID 2000 ↗ | Ochomogo, Cartago | 1,154 m² | $7,000 + IVA | $6.07/m² | 6m | Monofásica, 12 parqueos, patio maniobras |
| C21 Nave Industrial Clase A ↗ | La Unión, Cartago | 1,850–29,500 m² | Desde $15,263 | $8.25/m² | — | Parque industrial escalable, flexible sizing |
| Bodega 2058m² Encuentra24 ↗ | Ochomogo | 2,058 m² | $15,000 | $7.29/m² | 8m | Frente Interamericana |
| Coyol, Alajuela (ref) | Coyol, Alajuela | 2,250 m² | $19,687 + IVA | $8.75/m² | 9.5m | Clase A nuevo. Guardia 24/7, 2 andenes, 15 parqueos |